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Comment faire une rénovation pas cher ?



Bien souvent, lorsque je suis en rendez-vous clientèle, à la fin de l'entretien, les clients me posent la question de savoir « combien vont coûter les travaux ? », ou alors simplement une fourchette. Il est très difficile de donner un chiffre concret, et le faire pourrait me faire mentir. La première raison est que je n'ai aucune idée de combien va coûter leur rénovation, et la seconde est que si je m'avance sur un prix et que je me trompe de façon négative (travaux sous-évalués), alors leur déception sera de mise.

Bien souvent, je me suis aperçu que cette question n'est pas légitime, car dans la réalité, les personnes qui me posent la question ont déjà budgéter le poste travaux, et s'ils posent la question en amont c'est simplement pour savoir si tous les travaux qu'ils ont prévu vont rentrer dans leur budget.

De quoi dépend le coût d'une rénovation ?

Le coût d'une rénovation dépend de nombreux paramètres, c'est pourquoi lors d'un premier rendez-vous, il est difficile à moins d'être voyant et de pouvoir voir à travers les murs notamment, de donner un chiffre précis, et une fourchette trop large également.

L'un des premiers paramètres à prendre en considération est la surface du bien. En effet, rénover intégralement une maison de 200m² située à Chartres n'est pas la même chose que de rénover un appartement de 4m² situé à Paris.

Le deuxième critère est de savoir si l'on fait une rénovation intérieur et extérieur, ou simplement une rénovation de l'intérieur. Une fois que l'on sait de quel bien on parle on peut alors affiner l'estimation du coût de la rénovation du bien dont on parle.

Quel est l'état général du bâtiment ?

Qu'il s'agisse d'un appartement au sein d'un vieil immeuble, ou alors d'une maison individuelle, la question de l'état général du bâtiment doit être prise en compte. Le premier paramètre à prendre en compte, est de savoir si la structure du bâtiment est saine. Y a-t-il des fissures apparente sur le bâtiment ? Si oui quel type de fissures (verticales, horizontales, obliques) ? Ces questions sous-jacentes engendrent d'autres questions. Des reprises en sous-œuvre sont elles nécessaires ? Quel est l'état général de la toiture ? Y a-t-il des infiltrations d'eau dans le bâtiment ? Des remontées capillaires ? Bref vous l'aurez-compris, toutes ces questions prioritaires permettent de savoir si l'on s'oriente plutôt sur une grosse rénovation, ou alors un simple rafraîchissement. Dans tous les cas aucun prix ne peut-être annoncé à l'issu d'un premier entretien.

Un remaniement de la structure est-il prévu ?

Une division afin de créer plusieurs appartements ? Des ouvertures sur murs porteurs afin d'augmenter l'espace d'une cuisine ouverte sur un salon ? La création de nouvelles baies vitrées à l'extérieur ? Le changement ou l'ajout d'une trémie d'escalier afin d'aménager les combles ? Concrètement, tous les travaux de gros-œuvre ont un coût important. D'une part car de gros travaux de maçonnerie doivent être réalisés en amont, afin de s'assurer de la pérennité de la structure, mais aussi car ils engagent la responsabilité de l'entreprise sur dix années consécutives.

Dans l'ensemble, nous ne recommandons pas les travaux de remaniement de structure des bâtiments anciens. De manière générale, les planchers et autre structures des murs ne sont pas conçus pour supporter de nouvelles charges et vous risquez de fragiliser la structure.

Sur quel type de rénovation s'engage-t-on ?

Après avoir étudié l'état général du bâtiment, et défini si un renforcement de la structure du bâtiment est nécessaire, il convient de se poquer la question de savoir sur quel type de rénovation vous vous engagez. De là découle la question, est-ce pour vous ? Ou un simple investissement locatif. En effet, une fois que la structure est saine, le niveau d’exigence en terme de qualité et de finitions ne sera pas le même qu'il s'agisse d'un investissement locatif, d'une résidence de luxe ou d'une maison d'habitation.

Des travaux d'améliorations énergétiques sont-ils à prévoir ?

Une fois que l'on s'est assuré que l'on est sur un bâtiment sein, étanche à l'eau et à l'air, se pose la question de savoir si des travaux d'améliorations énergétiques sont à prévoir ? Des combles à isoler?Une isolation thermique par l'extérieur ? Prévoyez-vous de remplacer une vieille chaudière au fuel ou au gaz par une pompe à chaleur ? Prévoyez-vous de remplacer des vieilles fenêtres par des menuiseries en double vitrage ?

Bien entendu, toutes ces questions en amont ont une incidence sur le montant de la facture des travaux de rénovation. C'est pourquoi lorsque vous visitez un bien que vous prétendez acheter, vous devez en amont vous poser toutes ces questions.

Des travaux de remises aux normes sont-ils à prévoir ?

Une ancienne installation électrique ? Des lignes de terre absente ? La réfection d'une installation électrique peur représenter jusqu'à 23% du montant de la facture globale pour une rénovation complète. Ce poste n'est pas à négliger. Bien entendu, tout dépend du type d'installation électrique. Mais encore de comment les câbles seront passés. En saignée ? Dans des plinthes électrique ou encore dans un vide de construction. En fonction des options retenues, le montant de la facture relative à la remise au norme électrique peut varier.

Vous-vous orientez sur un ERP ? Les accès PMR (personnes à mobilités réduites) sont ils présents ? Si oui sont-ils aux normes (dimensions des sanitaires, présences de rampes d'accès, place de parking), vous devez envisager tous les cas de figure.

Concrètement, à quoi pouvez-vous vous attendre ?

Comme nous l'avons vu en amont, la rénovation complète d'un bien dépend de nombreux facteurs qui sont à prendre en considération, mais aussi du niveau d'exigence en terme de qualité qu'ont les propriétaires. Le législateur à alors défini trois niveau de qualité différentes sur lequel on peut se baser pour obtenir une estimation plus ou moins cohérente.

Bien entendu, on pourra toujours trouver moins cher, mais le faire de faire le moins de travaux possible avec des matériaux de qualité n'est pas forcément la meilleure option, puisque vous risquez de devoir prévoir d'autres travaux de rénovation par la suite sur le même bien.

Typiquement, il est admis trois niveaux de finition :

  • La finition C : c'est la finition de base, On s'oriente simplement sur un rafraîchissement de l'intérieur sans reprise de structure, ni d'électricité et de plomberie. Il s'agit généralement de repeindre les murs sans grosse préparation de planéité du support. On s'oriente alors sur une fourchette de 100 à 450 € HT pour ce type de rénovation.

  • La finition B : c'est celle que nous proposons de base. Il s'agit d'une finition intermédiaire qui admet un bon niveau de qualité. La rénovation d'une maison s'oriente alors sur un budget de 700 à 1200 € HT par m². A noter que s'il y a une réfection de la cuisine ou de la salle de bains, ce montant peut alors grimper respectivement entre 400 € et 1200 € HT et 450 € et 1000 € HT.

  • La finition A : C'est la finition la plus parfaite, les propriétaires exigeants s'oriente généralement sur ce type de finition. On attend des finitions parfaites et matériaux de gamme supérieure. On est alors sur une fourchette oscillant entre 1000 € et 1800 € HT du m². Bien entendu ce montant n'est pas figé et peut augmenter en fonction du choix des matériaux.

Conclusion

Comme vous l'avez-vu, il est très difficile de donner un prix pour une rénovation complète après une simple visite d'un bien immobilier. Toutefois avec les fourchettes données au préalable, vous pouvez déjà avoir une indication qui sera plus ou moins précise. Nous ne vous recommandons en aucun cas de vous positionner sur un bien immobilier auquel vous prétendez acquérir en ayant un budget déjà fixé alors que vous n'avez-pas l'idée de combien cela peut coûter. De plus nous pouvons émettre des réserves dans un devis, car il peut arriver que des choses paraissant en bon état ne le sont pas (solives de planchers par exemple), humidité, etc...

La question n'est-donc pas de faire une rénovation le moins cher possible, mais de faire une rénovation au juste prix. Nous restons attentifs à tout vos commentaires. Si vous avez aimé cet article, n'hésitez pas à le partager afin d'en faire profiter d'autres personnes. Pour toute demande de devis gratuit sur Chartres et l'Eure-et-Loir, nous nous tenons à votre disposition, contactez-nous.

Une rénovation pas chère ?

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