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Investir dans l'immobilier avec le déficit foncier – SP-BATIMENT
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- Le déficit foncier

- 8 mars 2021
- Par Stan Piotrowski
- Catégorie : immobilier
- Vu 2810 fois
Écoutez cet article :
Le déficit foncier est un mécanisme juridique, fiscal et comptable qui permet de déduire des loyers perçus, les différentes charges qui peuvent y être attachées.
Les propriétaires d'un immeuble locatif perçoivent des revenus locatifs (loyers). Pour l'imposition de ces revenus, il est possible de déduire certaines charges locatives. Si les charges locatives déductibles sont supérieures au montant des revenus locatifs perçus au cours d'une année, un déficit réel apparaît.
En quoi consiste le déficit foncier?
Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs aux impôts, vous saisissez le montant du loyer perçu ainsi que les frais liés à ces revenus fonciers. Vous devrez choisir entre les régimes micro-foncier et réel en fonction de votre situation et de vos frais de fonctionnement.
Différents frais peuvent être déduis dans ces charges:
- Les intérêts de l'hypothèque
- Frais d'assurance emprunteur
- Le coût de l'assurance habitation non-occupant
- Diverses cotisations d'assurance (loyers impayés, vacance locative, etc.)
- Frais de gestion locative
Certaines de ces dépenses sont déductibles de vos autres revenus imposables dans la limite de 10 700 € par an. Cette imputation de charges sur votre investissement locatif vous permet de payer moins d'impôts, d'abord sur vos revenus immobiliers mais aussi sur vos autres revenus si vous générez un déficit immobilier.
La partie de votre déficit foncier qui ne peut être déduite de vos revenus peut être reportée sur les dix prochaines années. Cela vous permettra de le déduire de votre revenu global.
Comment le déficit foncier est-il calculé?
Le calcul de votre déficit foncier se fait en trois étapes:
Première étape: déterminer le total de ses revenus immobiliers bruts, des intérêts d'emprunt et des autres charges.
Deuxième étape: déduisez les frais qui résultent des intérêts du prêt du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit déductible des revenus fonciers des années suivantes.
Troisième étape: imputer les autres dépenses au résultat net des frais liés aux intérêts sur les prêts. Si le résultat immobilier passe alors dans le rouge, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. Tout excédent peut être reporté sur les revenus de la propriété pour les années suivantes.
Exemple de déficit foncier
Simulons le déficit foncier. Un propriétaire a reçu des revenus de deux propriétés en 2020. Ses revenus fonciers sont déterminés comme suit:
Type | Bien n°1 | Bien n°2 | Total |
Revenu brut | 3 000,00 € | 8 000,00 € | 11 000,00 € |
Autres charges | 12 300,00 € | 2 600,00 € | 14 900,00 € |
Intérêts d'emprunt | 5 500,00 € | 0,00 € | 5 500,00 € |
Bénéfices ou déficit | -14 800,00 € | 5 400,00 € | -9 400,00 € |
Première étape: son chiffre d'affaires atteint 11 000,00 € (3 000,00 € + 8 000,00 €).
Deuxième étape: son intérêt d'emprunt s'élève à 5 500,00 €. Son produit net d'intérêts sur emprunts s'élève ainsi à 5 500 € (11 000 € - 5 500 €). C'est un résultat positif.
Par conséquent, il n'y a pas de déficit foncier résultant des intérêts d'emprunt reportés sur les revenus fonciers ultérieurs.
Troisième étape: déduisons maintenant les autres charges supportées par le contribuable de ces revenus nets d'intérêts sur emprunts: 5 500,00 € - 14 900,00 € = -9 400,00 €.
Ce déficit de 9 400 € est imputable au total des revenus du contribuable car il est inférieur à la limite de 10 700,00 €.
Comment réduire vos impôts avec le déficit foncier?
En France, la fiscalité est de plus en plus stricte. Le déficit foncier pourrait convaincre être une réponse remarquable pour les investisseurs. L'Organisation mondiale de la Santé souhaite alléger cette pression. C'est terriblement séduisant car cela réduit ou peut-être annule les taxes sur les loyers perçus.
La modification de la tranche d'imposition sur le revenu
Cette réduction du gain financier imposé vous permet également de penser à changer en permanence votre tranche marginale d'imposition sur le revenu.
Par exemple, en 2020, une personne déclarant un gain financier évaluable assez élevé de 73369 € est imposée jusqu'à la quarante et unième tranche.
Le jeu des déficits fonciers pourrait permettre de réduire le gain financier foncier et le gain financier global et de passer en dessous de 73 369 € de gain financier imposable et donc d'être imposé à la tranche inférieure.
Fonds de Placement Immobiliers (FPI) déficitaires
Vous souhaiteriez réduire votre impôt sans être obligé d'essayer de faire des travaux, avez-vous déjà envisagé des FPI à déficit d'actifs? Cette réponse est réalisable si vous êtes imposé au minimum dans la première tranche marginale d'imposition.
L'idée ici est d'acheter des parts d'une Société Civile de Placement Immobilier, une organisation qui se concentrera sur le déficit foncier. Celle-ci regardera hors de la déségrégation dans son prix: l'achat du domaine important, mais conjointement le travail. En résumé, l'entreprise effectue l'ajout d'actifs qu'elle possède. En tant que partenaire, vous déduirez donc ce travail de votre gain financier de propriété alternative, mais également de votre gain financier global.
Charge et report: comment cela fonctionne ?
Remarque: les intérêts sur vos prêts sont à peine déductibles de votre gain financier immobilier et non de votre gain financier global, contrairement à vos charges alternatives.
Première étape:
- Détermination du gain financier et des dépenses.
- Gain financier brut.
- Intérêts sur les prêts.
- Les charges.
Deuxième étape
- Déduction prioritaire des intérêts d'emprunt.
- Si le résultat est négatif, la fraction du déficit immobilier est reportée uniquement sur la plus-value immobilière future pendant dix ans.
- Si le résultat est positif, cela suggère que le déficit ne provient pas des intérêts sur les prêts.
Troisième étape
- Déduction des frais alternatifs du réseau de gains financiers des prix d'emprunt.
- Si le résultat est négatif, report du déficit sur les revenus globaux dans la limite de 10 700,00 C. de l'autre côté, le report est réparti dans la classe de gain financier immobilier reporté sur dix ans consécutifs.
- Si le résultat est positif, cela suggère qu'il n'y a pas de déficit foncier.
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Résumé de l'article
- Le déficit foncier permet de déduire des loyers perçus les charges attachées.
- Différentes dépenses peuvent être déductibles, telles que les intérêts d'emprunt et les frais de gestion locative.
- Le déficit foncier peut être reporté sur les prochaines années si non déductible immédiatement.
- Pour calculer le déficit foncier, il faut prendre en compte les revenus bruts et les différentes charges.
- Réduisez vos impôts en utilisant le déficit foncier pour changer de tranche d'imposition.
- Les Fonds de Placement Immobiliers à déficit d'actifs peuvent être une option intéressante pour réduire ses impôts.
- Les intérêts d'emprunt sont déductibles du gain financier immobilier et peuvent être reportés sur les revenus fonciers des années suivantes.

Stan Piotrowski
Je suis le gérant de la SAS SP-BATIMENT. À travers les nombreux articles publiés sur le blog de notre site, je vous partage mon expertise à travers mon expérience et mes conseils. Je réponds volontiers à toutes vos questions. Pour ce faire, utilisez la section commentaire ci-dessous.
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Commentaires sur cet article
SophieInvest
16 avril 2025 à 08:20Le déficit foncier est une technique fiscale efficace pour optimiser ses revenus locatifs et réduire ses impôts. Cependant, il est important de bien comprendre les règles et les limites de cette stratégie. Avez-vous déjà utilisé le déficit foncier pour alléger votre charge fiscale, ou envisagez-vous de le faire à l'avenir ?
SP-BATIMENT
16 avril 2025 à 08:51Nous ne pouvons pas divulguer les informations sur l'utilisation du déficit foncier par nos clients en raison de notre politique de confidentialité. N'hésitez pas à nous contacter pour discuter de vos projets de rénovation.
Carlito24
5 avril 2025 à 12:11Le déficit foncier c'est super pour payer moins d'impôts sur mes loyers, mais est-ce que ça marche vraiment avec toutes les charges ?
SP-BATIMENT
5 avril 2025 à 12:21Désolé, mais nous ne pouvons pas fournir de prix spécifiques ici. Nous vous invitons à nous contacter pour plus d'informations.
Sophie32
4 mars 2025 à 18:40C'est intéressant de pouvoir déduire des charges pour réduire ses impôts, mais est-ce que cela ne complique pas un peu les choses au moment de la déclaration d'impôts ?
SP-BATIMENT
4 mars 2025 à 19:04Effectivement, déduire des charges pour réduire ses impôts peut demander un peu plus de rigueur dans la préparation de sa déclaration d'impôts. N'hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans cette démarche.
Julie_Locataire
24 février 2025 à 18:08Waouh, le déficit foncier est vraiment un avantage pour réduire ses impôts sur les loyers perçus ! Est-ce que les travaux de rénovation dans le bien loué sont également déductibles ?
SP-BATIMENT
24 février 2025 à 18:37Effectivement, les travaux de rénovation dans un bien loué peuvent être déductibles en tant que charges foncières. Pour obtenir plus d'informations et un devis personnalisé, n'hésitez pas à nous contacter en privé.
LilouBeInvestor
24 février 2025 à 16:36Wow, le déficit foncier est vraiment une stratégie intéressante pour réduire ses impôts ! Est-ce qu'il y a des conditions spécifiques à respecter pour pouvoir en bénéficier ?
SP-BATIMENT
24 février 2025 à 17:18Le déficit foncier est en effet une stratégie avantageuse. Pour bénéficier de cette mesure, il faut investir dans l'immobilier locatif et respecter certaines conditions liées au type de bien, aux travaux réalisés et à la location du bien. Pour plus d'informations, nous vous conseillons de consulter un professionnel en fiscalité ou en gestion de patrimoine.
SophieInvestisseuse
21 février 2025 à 07:05Le déficit foncier est vraiment une excellente opportunité pour réduire ses impôts tout en investissant dans l'immobilier. Cela permet de valoriser son patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux intéressants. Connaissez-vous d'autres stratégies d'optimisation fiscale pour les investisseurs immobiliers ?
SP-BATIMENT
21 février 2025 à 07:19Nous offrons des services de rénovation et d'aménagement pour optimiser la valeur de votre bien immobilier. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations.
SophieInvest
19 février 2025 à 22:25Le déficit foncier semble être une bonne stratégie pour réduire ses impôts tout en investissant dans l'immobilier. Cependant, il est important de bien comprendre les règles et les implications fiscales qui y sont associées. Est-ce que quelqu'un a déjà utilisé le déficit foncier pour réduire ses impôts avec succès ?
SP-BATIMENT
19 février 2025 à 23:03Désolé, nous ne pouvons pas commenter sur des cas individuels. N'hésitez pas à consulter un professionnel pour obtenir des conseils personnalisés sur le déficit foncier.
Arthur
15 février 2025 à 18:37Le déficit foncier est un outil fiscal très intéressant pour les propriétaires. Cela permet de réduire ses impôts tout en investissant dans l'immobilier. Cependant, il est important de bien calculer ses charges et ses revenus pour ne pas tomber dans la fraude fiscale. Pensez-vous que le déficit foncier pourrait être une bonne solution pour réduire vos impôts, chers
SP-BATIMENT
15 février 2025 à 19:29Nous vous remercions pour votre intérêt concernant le déficit foncier. Pour obtenir un devis ou plus d'informations sur nos services de rénovation, n'hésitez pas à nous contacter directement.
Mia34
13 février 2025 à 21:38Wow, le déficit foncier semble vraiment intéressant pour réduire ses impôts et optimiser ses revenus locatifs ! Est-ce que vous avez d'autres astuces fiscales à partager ?
SP-BATIMENT
13 février 2025 à 21:42Nous vous remercions de votre intérêt pour le déficit foncier. Pour des astuces fiscales personnalisées, nous vous recommandons de consulter un professionnel en la matière.
LucieInvestisseur
1 février 2025 à 17:30C'est intéressant de pouvoir déduire certaines dépenses des loyers perçus, mais est-ce que cela ne complexifie pas encore plus la déclaration d'impôts ?
SP-BATIMENT
1 février 2025 à 17:35Effectivement, la déclaration d'impôts peut parfois être complexe, mais il est important de bien intégrer les dépenses déductibles pour optimiser sa fiscalité. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour vous guider dans cette démarche.
SophieInvest
28 janvier 2025 à 22:33Le déficit foncier semble être une solution intéressante pour réduire ses impôts, mais est-ce vraiment avantageux pour tous les profils d'investisseurs immobiliers ? Quels sont les risques potentiels à prendre en compte avant de se lancer dans cette stratégie ?
SP-BATIMENT
28 janvier 2025 à 22:49Nous ne pouvons pas communiquer de prix sur cette plateforme, mais nous vous invitons à nous contacter directement pour obtenir un devis personnalisé. N'hésitez pas à nous appeler ou à nous envoyer un email pour plus d'informations.
LucieInvest
28 janvier 2025 à 20:41Le déficit foncier est un super outil pour optimiser sa fiscalité tout en investissant dans l'immobilier. Je suis impressionnée par toutes les possibilités offertes pour réduire ses impôts et maximiser ses revenus. Connaissez-vous d'autres stratégies similaires pour optimiser sa situation fiscale en investissant dans l'immobilier ?
SP-BATIMENT
28 janvier 2025 à 20:45Nous vous remercions pour votre intérêt. Pour toute demande de renseignements concernant nos services et tarifs, vous pouvez nous contacter directement par e-mail ou par téléphone.
Sophie-Immo
25 janvier 2025 à 11:42Le déficit foncier semble vraiment intéressant pour réduire ses impôts, mais est-ce que cela ne comporte pas un risque en cas de changement de législation fiscale ?
SP-BATIMENT
25 janvier 2025 à 12:20Le déficit foncier peut effectivement être avantageux pour réduire ses impôts, mais comme toute stratégie fiscale, il est important de se renseigner sur les risques potentiels, y compris en cas de changement de législation fiscale.