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Investir dans l'immobilier : le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme juridique, fiscal et comptable qui permet de déduire des loyers perçus, les différentes charges qui peuvent y être attachées.
Les propriétaires d'un immeuble locatif perçoivent des revenus locatifs (loyers). Pour l'imposition de ces revenus, il est possible de déduire certaines charges locatives. Si les charges locatives déductibles sont supérieures au montant des revenus locatifs perçus au cours d'une année, un déficit réel apparaît.

En quoi consiste le déficit foncier?

Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs aux impôts, vous saisissez le montant du loyer perçu ainsi que les frais liés à ces revenus fonciers. Vous devrez choisir entre les régimes micro-foncier et réel en fonction de votre situation et de vos frais de fonctionnement.

Différents frais peuvent être déduis dans ces charges:
- Les intérêts de l'hypothèque
- Frais d'assurance emprunteur
- Le coût de l'assurance habitation non-occupant
- Diverses cotisations d'assurance (loyers impayés, vacance locative, etc.)
- Frais de gestion locative

Certaines de ces dépenses sont déductibles de vos autres revenus imposables dans la limite de 10 700 € par an. Cette imputation de charges sur votre investissement locatif vous permet de payer moins d'impôts, d'abord sur vos revenus immobiliers mais aussi sur vos autres revenus si vous générez un déficit immobilier.

La partie de votre déficit foncier qui ne peut être déduite de vos revenus peut être reportée sur les dix prochaines années. Cela vous permettra de le déduire de votre revenu global.

Comment le déficit foncier est-il calculé?

Le calcul de votre déficit foncier se fait en trois étapes:

Première étape: déterminer le total de ses revenus immobiliers bruts, des intérêts d'emprunt et des autres charges.

Deuxième étape: déduisez les frais qui résultent des intérêts du prêt du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit déductible des revenus fonciers des années suivantes.

Troisième étape: imputer les autres dépenses au résultat net des frais liés aux intérêts sur les prêts. Si le résultat immobilier passe alors dans le rouge, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. Tout excédent peut être reporté sur les revenus de la propriété pour les années suivantes.

Exemple de déficit foncier

Simulons le déficit foncier. Un propriétaire a reçu des revenus de deux propriétés en 2020. Ses revenus fonciers sont déterminés comme suit:

Type  Bien n°1 Bien n°2 Total
Revenu brut 3 000,00 € 8 000,00 € 11 000,00 €
Autres charges 12 300,00 € 2 600,00 € 14 900,00 €
Intérêts d'emprunt 5 500,00 € 0,00 € 5 500,00 €
Bénéfices ou déficit -14 800,00 € 5 400,00 € -9 400,00 €



Première étape: son chiffre d'affaires atteint 11 000,00 € (3 000,00 € + 8 000,00 €).
Deuxième étape: son intérêt d'emprunt s'élève à 5 500,00 €. Son produit net d'intérêts sur emprunts s'élève ainsi à 5 500 € (11 000 € - 5 500 €). C'est un résultat positif.
Par conséquent, il n'y a pas de déficit foncier résultant des intérêts d'emprunt reportés sur les revenus fonciers ultérieurs.
Troisième étape: déduisons maintenant les autres charges supportées par le contribuable de ces revenus nets d'intérêts sur emprunts: 5 500,00 € - 14 900,00 € = -9 400,00 €.
Ce déficit de 9 400 € est imputable au total des revenus du contribuable car il est inférieur à la limite de 10 700,00 €.

Comment réduire vos impôts avec le déficit foncier?

En France, la fiscalité est de plus en plus stricte. Le déficit foncier pourrait convaincre être une réponse remarquable pour les investisseurs. L'Organisation mondiale de la Santé souhaite alléger cette pression. C'est terriblement séduisant car cela réduit ou peut-être annule les taxes sur les loyers perçus.

La modification de la tranche d'imposition sur le revenu

Cette réduction du gain financier imposé vous permet également de penser à changer en permanence votre tranche marginale d'imposition sur le revenu.
Par exemple, en 2020, une personne déclarant un gain financier évaluable assez élevé de 73369 € est imposée jusqu'à la quarante et unième tranche.
Le jeu des déficits fonciers pourrait permettre de réduire le gain financier foncier et le gain financier global et de passer en dessous de 73 369 € de gain financier imposable et donc d'être imposé à la tranche inférieure.

Fonds de Placement Immobiliers (FPI) déficitaires 

Vous souhaiteriez réduire votre impôt sans être obligé d'essayer de faire des travaux, avez-vous déjà envisagé des FPI à déficit d'actifs? Cette réponse est réalisable si vous êtes imposé au minimum dans la première tranche marginale d'imposition.

L'idée ici est d'acheter des parts d'une Société Civile de Placement Immobilier, une organisation qui se concentrera sur le déficit foncier. Celle-ci regardera hors de la déségrégation dans son prix: l'achat du domaine important, mais conjointement le travail. En résumé, l'entreprise effectue l'ajout d'actifs qu'elle possède. En tant que partenaire, vous déduirez donc ce travail de votre gain financier de propriété alternative, mais également de votre gain financier global.

Charge et report: comment cela fonctionne ?

Remarque: les intérêts sur vos prêts sont à peine déductibles de votre gain financier immobilier et non de votre gain financier global, contrairement à vos charges alternatives.


Première étape:
- Détermination du gain financier et des dépenses.
- Gain financier brut.
- Intérêts sur les prêts.
- Les charges.

Deuxième étape
- Déduction prioritaire des intérêts d'emprunt.
- Si le résultat est négatif, la fraction du déficit immobilier est reportée uniquement sur la plus-value immobilière future pendant dix ans.
- Si le résultat est positif, cela suggère que le déficit ne provient pas des intérêts sur les prêts.

Troisième étape
- Déduction des frais alternatifs du réseau de gains financiers des prix d'emprunt.
-  Si le résultat est négatif, report du déficit sur les revenus globaux dans la limite de 10 700,00 C. de l'autre côté, le report est réparti dans la classe de gain financier immobilier reporté sur dix ans consécutifs.
- Si le résultat est positif, cela suggère qu'il n'y a pas de déficit foncier.

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